澳門的舊區有不少樓宇殘舊老化，而且問題十分嚴重，30年樓齡或以上的樓宇約3,800棟，其中1,700座有結構老化問題，而隨着歲月的增長，樓宇年久失修的問題日益突顯，特別是人口最密集的祐漢一帶，不少樓宇狀況嚇人。澳門過去經常發生舊樓外牆或樓頂倒塌，幸好沒有像香港發生嚴重的傷亡事件，但殘壞樓宇如同計時炸彈一般，構成社會安全隱患。這個問題歷屆特區政府也是知道，政府於2004年提出推動舊區重整，不過15年蹉跎歲月，三屆政府在這個問題的兜兜轉轉，都市更新立法終迎來第一次的公開諮詢，算是踏出了紮實的第一步，最困難的業權百分比與土地缺少問題，也得到一些舒緩，現時土地儲備較為充足，希望都市更新在新一任特首的帶領下，改變過去都市更新陷入無了期等待的局面。

香港舊區重建被批謀巨利　澳門都市更新陷無了期等待

港澳兩地一直同樣受到樓宇殘舊的問題困擾，香港甚至出現嚴重傷亡事件，要處理這些問題，只能進行大規模的舊區重建，但舊區重建涉及千家萬戶的生活，難度極高、爭議巨大。香港早於2001年成立市區重建局，加速舊區的重建發展，鼓勵復修殘舊樓宇以防止市區老化，雖然市區重建區的手法爭議很大，甚至被批評為謀取暴利，但多年來始終完成了眾多重建項目。相比之下，澳門至今也沒有一幢由官方主導的舊樓重建，而由民間社團主導的重建項目，也是屈指可數。

澳門舊區重建的問題也早已突出，早在2004年特區政府已提出舊區重整立法，其中舊區重整的法律制度在舊諮會商議很多年之後，在2011年已提交立法會，在立法會小組會也細則性討論了很久後，到2013年成為廢案前又被政府撤回，至2016年又成立都市更新委員會，以都市更新的概念取代舊區的重整，討論十多年的舊區重整卻又推倒重來，重回起點，繼續討論研究，令舊區重建陷入無了期等待，讓人有「議而不決、決而不行」的感覺。

下調業權百分比幅度不少

舊區重建的工作早在十多年前己經提出，重要原因是澳門的舊區重建問題很多年前已經很突出，特別是在人口最密集的舊區，這些問題可謂有眼皆見，兩任行政長官也到過祐漢視察。本澳樓齡30年或以上的商住及工業樓宇共有3,800座，其中1,700座有結構老化問題，而隨着歲月的增長，舊樓日久失修的問題日益突顯，如大樓外牆石屎剝落擊中途人或汽車，樓層漏水引起的市民糾紛，樓宇大門損壞或故障引致大廈存在治安隱憂，這些情況過去時有發生，只是幸好沒有發生過致命意外，但大量市民每日生活在這種「都市炸彈」旁。

舊區重整無疑是困難，最大掣肘是重建百分比問題，這也是澳門舊區重建兩大死結之一，另一個是缺乏土地。現時澳門法例規定舊樓重建要獲得百分百業主同意，這是十分高難度，再加上本澳業權問題複雜，即使地區組織努力介入協調，成功的個案也是寥寥可數，另外，重建也涉及重複納稅才令重建一直難以推動，因此重建業權比例成為都市更新委員會討論的焦點，這一次的諮詢文本算是對此作出了回應。

保護私人財產及社會公共利益取一平衡

特區政府這次公開諮詢都市更新法律制度，其中最關鍵的業權人同意重建比例下調，諮詢文本建議樓齡介乎30至40年的樓宇重建比例降為90%；樓齡40年或以上下降至80%；若樓宇屬殘危或因危及公共衛生安全並已被拆卸樓宇，比例進一步下降至60%。諮詢文本同時建議，在窮盡所有方式亦未能取得餘下業權時，可透過徵購取得餘下業權。相比需要百分百的業權同樣，這次下調的比例不少，部分更低至六成業權，難免令人擔憂保障私人財權的問題，不過又總不能永遠停留在爭拗階段。

行政法務司司長陳海帆表示，是次諮詢文本力求在私人財產權保護及社會公共利益之間取得一個平衡。過去業權比例是困擾很久的問題，考慮到若不解決這個問題，都市更新沒有辦法向前推進，現在社會亦對此廣泛討論，特區政府很關注，亦看到不少意見認同在業權比例上，政府可以提出一些降低比例的想法。業權比例的降低並不是不保障私人財產權，政府有很多賠償、補償等制度，在每一個都市更新的個案中，會通過這些制度對涉及的業權人作出合理適當的補償，這是政府訂立這套制度的宗旨。

隨著都市更新立法終迎來第一次的公開諮詢，算是踏出了紮實的第一步，最困難的業權百分比與土地缺少問題，也得到一些舒緩，大量閒置土地被收回，加上新城五區未來的落成，現時土地儲備較為充足，希望都市更新在候任特首賀一誠的帶領下，新一屆特區政府改變過去都市更新陷無了期等待的局面，為都市更新帶來新局面。

作者：鄭偉業