曾幾何時下跌的樓市現時已回到最高位，一切打回原型，置業上樓繼續是一場夢，社會翹首盼望政府學像鄰近地方出重招辣招壓抑樓價，可惜只是換來收緊按揭成數這些小修小補的措施，一來對炒家沒有增加炒樓成本，二來對用家沒有協助上樓辦法，小修小補不痛不癢，實際的協助措施則全無，輿論一片的批評聲音，反映各方面也對這個方案不收貨。收緊按揭成數固然未必能夠對樓市做成任何抑壓作用，政府實在需要真正面對社會大眾的訴求，推出措施協助市民上樓置業。

政府一一年推特別印花稅

澳門瘋狂式的樓市急升持續了十多年，令到置業成為市民遙不可及的夢想，並成為特區政府最大的民怨爆發點，這一個死結終要設法解開，不然將會嚴重打擊社會和諧穩定，政府其實深明此理，在2011年分別推出限制按揭成數、特別印花稅和額外印花稅等的措施，希望打擊炒賣行為。按規定，在2年內轉手的住宅，需繳交特別印花稅，其中於1年內轉手，稅率為20%；之後1年轉手則為10%。特別印花稅適用對象在2012年10月擴大至寫字樓和車位，另外，法人、自然人商業企業主或非本地居民若購買住宅，並需繳交額外10%的印花稅。

那一次的控制樓市措施是否有效，翻查資料，申請結算資產移轉印花稅住宅單位由2011年的15,469個下降至2013年的11,306個，法人和非本地居民買家亦由15.8%下降至2.4%，從數字上顯示限制銀行按揭成數、特別印花稅和額外印花稅等需求管理措施，當時政府就認為措施對抑制市場熾熱投機氣氛及外來的投機資金起了明顯的作用，不過，政府同時形容私人市場樓價「升得好厲害」，壓抑樓價的目的沒有達到，其它數據的變動其實沒有太大意義。

伴隨賭稅收齊下跌　樓價現已打回原型

因為賭收持續下跌的影響，本澳的住宅交易市場在2014年第4季開始出現調整，當時商界就已經急不及待要求政府「撤辣減辣」，不過到了2016年第2季就已經開始回升，而且。今年第一季的整體住宅樓價與去年同期相比上升20%，與去年第四季相比上升4.7%，樓價已回到最高位，一切打回原型，市民的置業夢仍是白日夢一場。

房地產炒賣市場熾熱是區域性的問題，香港與內地多個城市的樓價同樣是歷史高位，於是內地多個城市與香港紛紛推出調控樓市的措施，希望壓抑熾熱的私人樓宇市場。成效未知，但辣招相當辣，有的限購二房、有的加重特別印花稅，而澳門一直姍姍來遲未見蹤影，日前終於出招，對澳門居民首次置業以外的住宅物業及樓花按揭成數採取調整措施，澳門居民非首次置業以及非澳門居民置業在原按揭成數的基礎上收緊10%至20%不等。

新措施規定非首次置業居民購買800萬元以上現樓，按揭成數上限由5成下調至4成，600萬至800萬元由6成減至5成，貸款金額上限320萬元；330萬至600萬元由7成減至6成，貸款上限300萬元，少於330萬元按揭成數由9成減至7成，金額上限198萬元。而非澳門居民現樓按揭成數上限則按樓價由3成至6成。非居民購買樓花按揭成數上限按樓價由3成至4成。

政府敷衍出手　社會不願收貨

措施一出，輿論一片的批評聲音。商界批評措施本末倒置，打擊業界的發展又幫不了市民大眾上樓，形容政府的措施是「兩面不是人」；民間社團批評措施微不足道，打擊炒賣力度十分有限，又沒有措施真正幫助市民置業；傳媒也普遍沒有按傳統使用「辣招」來形容是次的調控樓市措施；政府只派出主管級官員主持新聞發佈會，可見政府自身也對措施是否得到社會認同而不抱期望。

先談措施本身，收緊按揭影響的從來只是真正用家，對於炒家而言可謂微不足道。想想富貴人家何需借貸，房地產炒家一般持有的資金多，他們未必需要向銀行申請按揭，這樣只是收緊一成左右的按揭成數，炒家只是需要預先多付一二十萬的首期，實際的成本根本沒有任何增加，炒家在新措施後根本沒有任何損失，能夠嚇退多少炒家，可想而知。反觀香港，在去年11月全面提高買賣住宅物業印花稅率，非香港永久居民在港置業繳納的稅率達房價30%，而香港永久居民購買第二套住房，稅率統一調整為15%，涉及的稅款就以百萬計。

社會需求無回應

政府強調措施對首次置業的澳門居民不受影響，但某程度可以解讀為措施對本澳居民首次置業無幫助，措施在這方面沒有回應，沒有措施回應青年與夾心層階的上樓訴求，然而這才是問題的真正核心，居民無法首置才是社會最為困擾的事情，從而亦衍生很多社會問題，但政府始終未能了解這一點，而最糟的是政府那種敷衍交差的姿態，社會看在眼裡、怨在心裡。

對於樓市，任何政府與個人也不可能有驚世良策，但是社會各界必然清楚問題的嚴重性，政府必需要力挽狂難的解開這一死結，這是任何急速發展城市的必然代價，任何急速發展城市政府的必然頭痛問題，澳門的發展比任何城市更急速，因此問題亦比任何城市來得嚴重，政府的公屋政策無法亦不可能滿足社會需要，調控樓市讓其回到健康水平，才能唯一能夠解決問題的始本之法，希望特區政府早日能夠明白這點。

作者：鄭偉業