澳門樓市急升十多年，置業成為市民遙不可及的夢想，並成為特區政府最大的民怨點，這一個死結不設法解開，將會嚴重打擊社會和諧穩定，近兩年樓價需有回落，但仍遠比市民可承受能力為高。香港及內地多個城市近期接連出招調控樓市，樓價依然高企的澳門又將如何？行政長官崔世安日前回應稱沒有取消過去推出的調控樓市措施，正密切留意樓市走向，有需要時會推出「辣招」，亦不會預告。消息一出，令市民又多了幾分對樓價下跌的期望，但究竟多年來政府推出的這些「辣招」，對抑制樓價到底有無作用，作用又有幾大，今日與大家一起分析下。

香港與內地樓價愈壓愈升

先來參考下其它地區推出「辣招」之後的成效。過去香港推出多次「辣招」之後，樓價照升不誤；例如在2012、2013年辣招推出之後，樓宇成交雖然有明顯的下降，但價格並沒有大幅回落，中原城市指數更由2013年推出「辣招」後的118.95點升至2014年尾的132.69點，今年11月初更升至143.68點。而內地亦存在類似情況，樓價愈壓愈升，內地網民更調侃稱每次政府調控樓市都是下一波樓市漲潮的預警。

澳門的情況也是大同小異。政府早在2010年就推出包含特別印花稅在內的「辣招」以紓緩樓價，2012年再次出招，但作用均是有限，樓價上揚的步伐並未受阻，由2009年第一季的每平米17,112元，升至2014年高峰時期的每平米111,542元。反而澳門的樓價受賭收影響更大，賭收由2014年2月的的高位380億元暴跌58%至今年6月的158億澳元期間，樓價亦下跌了三成半；而近期隨著賭收止跌出現回升，樓市亦開始回溫。

「辣招」失效多有因素

那為何澳門這些「辣招」不能有效調控樓價呢？首先最重要的就是供求因素。眾所周知，任何物品的價格都由供應需求組成；但能讓澳門人自住的私人住宅樓宇供應有限，政府興建的經屋又嚴重不足，澳門高昂的樓價後面是市民累積多年的住屋需求。儘管樓價已讓市民難以負擔，但無奈很多人始終還是要買樓，他們只能選擇延遲買，或者選擇買一些較細的單位。所以一旦樓價略有下跌，這些潛在需求就會浮現，樓價又會被支撐住難有大的下調空間。

第二，社會發展因素。就好比一線城市的物業與三四線城市的物業不能相提並論，澳門從過往的小漁村發展成現在的國際大都會，即使是同一棟物業，亦不再是同一概念的商品，城市的發展必然相應地提升物業的價值。假如以前用5年的總人工就能買到一層樓，現在要用25年，若能回到20年、18年就能買樓就屬合理水準，再暴跌也是不可能的了。

第三，成本、觀念因素。大環境物價上升，起樓自然不會例外，當中的地價、材料、人工都在漲價，這些成本自然轉價至樓價，難以和過去的樓價作純粹的對比。此外，還有觀念的改變，現時年輕人都比過去的人更想擁有自己的物業，買樓好像成了理所當然的事，早早已在作考慮。而這些對樓價都會有所支撐。第四，市場經濟因素。面對「辣招」，市場自會變通。不能短炒，就改長揸；細單位有價，就買來收租；甚至車位都可以作投資，市場經濟人人都可以靈活地走位成為參與者。

「辣招」對壓抑樓價作用不大

綜上，筆者認為，僅靠政府的「辣招」，對樓價下調並不會起到太大作用，尤其是在供求這個核心問題未能解決的情況下，市民切莫抱太大期望。而所謂的「辣招」亦不能從根本上解決問題，只不過是只是買時間將問題推遲，但問題有機會愈滾愈大，造成更大風險，解決時更加困難。而真正的解決辦法唯有老生常談，加快公屋興建，釋放土地供應，緩解樓市供應不足。

專欄作者：鄭偉業