乙巳蛇年，第一次和各位讀者｢見面｣，先祝各位讀者身體健康，家庭幸福。一般人會認為，若央行減息，樓價(住宅)就會上升。但事實是否如此？我們看看內地、香港、澳門的房地產情況，就可知道真實情況。

減息後，樓價不一定升
經濟（前景）好才可令樓價上升

2024年1月，內地銀行向企業貸款利率[貸款市場報價利率（LPR）]，1年期是3.45%，5年期以上是4.2%；2024年12月，1年期是3.1%，5年期以上是3.6%。內地減息，住宅樓價有上升？根據中國統計局公布的資料，2024年，內地新建商品房銷售面積97,385萬平方米，較2023年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96,750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。內地減息，但住宅樓價沒有上升，成交總額也下跌。

2024年2月，港府宣佈取消所有管制住宅房地產的政府措施，香港的住宅房地產終可回復正常狀態，是好事。由於港元和美元掛鉤，港府須等待美國減息後，才可減息，港府沒有利率控制權。美聯儲在2024年9月才開始第一次減息，全年減息3次，共下調1%。2024年8月，香港的基本利率(香港金管局制定)是5.75%，跟隨美國減息後，香港現時的基本利率是4.75%。

但回看2024年，香港整體住宅樓價下跌逾6%，已倒退回8年前的水平。2024年第四季(香港開始減息後)，香港住宅樓價如何？香港發展商在減息後，借勢推出「撻訂」單位及減價推出新盤及貨尾。「撻訂」的單位再出售，售價是一樣？是上升？非也(是下調)。長沙灣、啟德區有兩個早前被「撻訂」的單位，重新推出市場。長沙灣區的單位(高層)，實用面積400多呎，原是2023年12月以1,483.7萬港元買入，呎價34,108港元，單位在2024年10月被取消交易，2024年第四季重新以950萬港元成功售出，呎價21,839港元，降價36%。

另外，啟德區的單位(低層)，實用面積800多呎，2019年12月以2,556.8萬港元售出，呎價29,558港元，2024年12月被取消交易，現在以1,800萬港元成功售出，呎價20,809港元，售價下調30%。香港減息，樓價沒有上升(反而下跌)。發展商只是借減息，減價再推單位，就知道香港發展商對未來樓市的看法。

澳門又如何？澳門較香港「慢半拍」，在2024年4月才全面取消所有管制住宅房地產的政府措施。澳門元和港元掛鉤，澳門變相也須等美國(香港)減息後，才可減息。2024年8月，澳門的基本利率(澳門金管局制定)是5.75%，跟隨美國減息後，澳門現時的基本利率是4.75%。澳門的減息期由2024年9月才開始，2024年第四季，澳門的住宅樓價有沒有上升？

根據澳門財政局網頁的資料，2024年8月，全澳的申報住宅成交總數是200宗，平均樓價為79,568澳門元/平方米，平均實用面積是76平方米。2024年12月，數字分別是190宗，79,619澳門元及82平方米。減息後，成交價平穩，但成交量略為減少。減息對澳門的住宅樓價沒有太大影響。

內地、香港、澳門都已減息，為什麼住宅樓價沒有上升？因為，用家(投資者)是否購買住宅，取決於她們對樓市(未來)的看法。若用家(投資者)看好當地的經濟(前景)，自然會「入市」，政府不用鼓勵或干預市場。若對未來有保留，用家就會改買為租，投資者會按兵不動。上述就是資本主義下，正常市場的運作。利率高低只是用家(投資者)考慮是否「入市」的其中一個因素，但不是主要因素，對經濟(前景)的看法才是主因！

梁立身