4月18日，澳門立法會全體會議通過《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法案，法案在4月19日正式成為法律。澳府終於願意面對現實，將人為干預房地產市場的措施全部取消，令房地產市場回到正常道上。法律生效一個多月，澳門樓市表現如何？

房地產市場會否全面復甦　取決經濟前景是否向好

根據澳門財政局網頁資料，2024年4月住宅單位成交量為269宗，較3月143宗上升近90%。成交價方面，4月平均成交價(實用面積計)為每平方米87,041元(澳門元，下同)，較3月平均成交價82,734元上升約5%。全面「撤辣」後，房地產市場(量價齊升)的反應是合理及正常。但由於法律在4月19日才生效，須要5月整個月的數據，才能較為清楚知道市場(用家/投資者)對後市的看法。

一個國家或地區的房地產市場會否向上，取決多個因素，但核心因素是市場對該國家或地區的經濟前景評估。經濟前景向好，一般都會帶動房地產市場向上。全球有百多個國家，甲國樓市可能向上，乙國樓市則可能向下。根本原因是甲國的經濟前景向好(最少市場認為是)，不論是用家或投資者都願意在甲國購買房地產。在需求增加的帶動下，樓市(價格)自然向上。甲國政府可以做的是增加土地供應，令市場明白政府有信心有能力滿足市場的需求，市場自然會逐步回到「平衡點」。反之，若經濟前景不好，用家/投資者都會在市場出售房地產。在供應增加的帶動下，樓市(價格)自然向下。乙國政府可以做的是減少土地供應，令市場上可供發展房地產的土地減少。用家/投資者在市場出售房地產(「現貨」)，但政府減少供地(「期貨」)，供需情況會逐漸找到「平衡點」，價格亦會逐步穩定下來。

現時全球經濟發展充滿多項變數，澳門是外向型經濟體，十分依賴外圍(特別是內地)經濟。國際大環境不佳，澳門不能獨善其身。筆者認為在全面「撤辣」後，澳門樓市只會逐步回到正常的道上。沒有政府(人為)干預，房地產市場可逐步穩定下來，但不會迅速上升(量價)。因為，樓市(價格)是否向上，是由當地經濟前景是否向好來決定。另外，國家對於房地產市場的政策是「房是住，不是炒」。因此，不論是本屆以至未來的澳府，只要國家政策不變，澳府不會再容許房地產市場出現「無止境」向上狀況。若房地產市場出現「過熱」狀況，澳府一定會再下「重藥」，包括可能大幅增加購買成本－徵稅，設禁售期(如購買時間少於2年，禁止出售)等不同措施。

用家及投資者面對上述情況，只能回到最基本目的。剛性需求的用家，在評估本身的經濟條件，社會實際情況等因素後，可考慮是購買或租用住宅單位。用家要明白，不論是購買或租用住宅單位，目的都是希望改善生活品質。若分析所有因素後，租用較購買可更好提高生活品質，當然是租用而非購買。投資者方面，由於房地產不會再像從前以倍數升值。購買房地產，用來放租，年回報率在5%左右(至少「跑贏」通脹)，可以考慮。

梁立身