甲辰龍年將至，澳府向合資格澳居民派「新春禮物」。澳府日前公布A區經屋售價：2019年申請的經屋售價(依據「舊經屋法」)，以實用面積計，每平方米約35,600元(澳門元，下同)；2021年及2023年申請的經屋售價(依據「新經屋法」)，以建築面積計，每呎約2,430元。以2019年申請經屋為例，假設申請T2單位，以45平方米(實用面積計)，售價約160萬(35,600元 * 45)。2013年出售的經屋，以氹仔日暉為例，一個T2單位的售價由約87萬5千至約110萬不等。10年後的今日，差不多面積的經屋單位(T2)，售價只是上升50萬左右，澳府當然是向合資格澳居民派「新春禮物」。

T2單位售價160萬　是否購買須計算各種成本

2019年申請的經屋，十六年內不得轉讓(自使用准照發出日起計)。禁售期屆滿後，若業主轉讓單位，須向澳府支付「差價」，補貼比率為60%至70%之間。2021年及2023年(截止申請日期為2024年3月27日)申請的經屋，也有十六年的禁售期。禁售期屆滿後，業主只能以原價出售給澳府。十六年後，若房地產市道「超級火熱」，2019年申請的經屋，有機會有利潤(補差價後)。但2021年及2023年申請的經屋，則沒有「任何」盈利機會(此正是澳府的本意)。

2019年申請的經屋，如無意外，今年可入伙。既然售價已公布，「準買家」現在是時候計算清楚購買經屋的「所有」成本，並決定最終是否「入市」？理論上，2019年的申請者，根據「舊經屋法」，業主仍有機會有利潤(禁售期屆滿後轉讓單位，須補「差價」)。因此，在計算成本時，「準買家」可以十六年的使用期為基礎，以一個T2單位(45平方米－實用面積計)，售價約160萬。十六年的使用期，每月的使用費約(160萬 / 16年 / 12個月)8,400元。十六年後，若房地產市道「超級火熱」，業主補差價後，轉讓單位後有機會錄得利潤[假設十六年後，45平方米單位的私人市場價－財政局估算的價值是500萬，若補貼比率為60%，代表業主出售單位獲得500萬後，須向澳府支付60%(500萬 * 0.6 = 300萬)，業主實收200萬(500萬 – 300萬)。單位的購入價為160萬，十六年後取回200萬，代表利潤為40萬(200萬 – 160萬)]。等待十六年，可能的利潤只有40萬，回報是25%(40萬 / 160萬)，值得嗎？另一重大因素是，十六年後，房地產市道是否一定「超級火熱」？

2021年及2023年的申請者，對她們來說就相對簡單。由於單位沒有「任何」升值空間－除非出現極差情況，如十六年後，澳門房地產市道「超級寒冬」，45平方米的私樓售價只是100萬。上述業主依法以原價[以一個T2單位(45平方米－實用面積計，建築面積約500呎)，售價約120萬(2,430元 * 500)]出售給澳府，就會有利潤，利潤為20萬(120萬 – 100萬]。但等待十六年，回報只是約17%(20萬 / 120萬)，值得嗎？

針對2021年及2023年的申請者，「準買家」計算成本時，不需用十六年，而是二十年，甚至二十五年的時間作為計算成本。若是二十年的使用期，每月使用費約(120萬 / 20年 / 12個月)5,000元。若是二十五年的使用期，每月約(120萬 / 25年 / 12個月)4,000元。即使現時房地產市道「淡靜」，不論是4,000元或5,000元，也不能租用一個全新的45平方米單位。

當然，若今年搬入A區，「準買家」須考慮交通，配套等各種問題。「準買家」要有心裡準備做「開荒牛」，一如第一批業主入住石排灣經屋及社屋時，面對「一樣」的情況。凡事有利有弊。經屋的售價是重要的考慮因素，但也不能忽視其他各種客觀因素(如評估A區要成為一個成熟的社區，須時多久？「準買家」已做好搬入A區居住的各種準備工作？)雖然經屋不是私樓，但也是一個重大的投資，「準買家」須評估好本身的情況後，才決定是否「入市」？

梁立身