香港特首李家超10月25日公布其任內第二份施政報告，當中亮點(外界早已「預計」)是推出住宅「減辣」措施，包括(1)額外印花稅－適用期由三年降至兩年；(2)買家印花稅－由15%減至7.5%；(3)新住宅印花稅－由15%減至7.5%。香港房地產界普遍認為「減辣」力度不足，但認為港府願意走出第一步，是好的開始，並期望港府盡快推出第二輪「減辣」措施。澳門一樣有住宅「辣招」。澳門特首賀一誠本月中旬將發布2024年施政報告，坊間普遍認為澳府一樣會推出住宅「減辣」措施，關鍵是措施力度的強弱。

全球經濟環境不明朗　澳門是時候「減辣」

在澳門財政局的網頁，可查閱由2010年起的澳門房地產數據（住宅交易宗數及呎價），方便市民及業界了解市場，是好的服務。澳門現存的住宅「辣招」分別是：(1)針對「短炒」行為，購買住宅後一年內出售住宅，須向澳府繳納20%特別印花稅；一至二年內出售住宅，須繳納10%。上述措施針對由2011年6月14日起取得的住宅。(2)針對非「澳門居民」，由2012年10月30日起，法人、自然人商業企業主或非澳門居民取得住宅，須額外繳納10%印花稅。(3)由2018年2月10日起，購買第二個住宅的購買者，須額外繳納5%印花稅。若是購買第三個或以上的單位，須額外繳納10%。

2012年9月(2012年「辣招」生效前)，澳門(全市)住宅成交宗數為1,219宗(澳門半島 - 916，氹仔 - 250，路環 - 33)，澳門半島的平均樓價(每平方米)是56,471(澳門元，下同)，氹仔是72,837元，路環是83,930元。2014年3月(2012年「辣招」推出一年多後)，澳門住宅成交宗數為693宗(澳門半島 - 548，氹仔 - 121，路環 - 24)，澳門半島的樓價是85,786元，氹仔是96,229元，路環是106,125元。2015年3月(「辣招」推出二年多後)，澳門住宅成交宗數為410宗(澳門半島 - 315，氹仔 - 53，路環 - 42)，澳門半島的樓價是87,384元，氹仔是89,550元，路環是112,265元。2012年「辣招」的成效是：兩年多後，2015年3月，澳門全市的住宅成交價格沒有下調，反而上升。

2018年1月(澳府「加辣」前)，澳門住宅成交宗數為1,986宗(澳門半島-901，氹仔-123，路環-962)，澳門半島的樓價是110,218元，氹仔是106,586元，路環是139,157元。2019年3月(「加辣」一年後)，澳門住宅成交宗數為583宗(澳門半島 - 456，氹仔 - 69，路環 - 58)，澳門半島的樓價是110,014元，氹仔是100,608元，路環是127,591元。2018年「辣招」的成效是：一年後，2019年3月，澳門全市的住宅成交價格沒有太大變化。

2023年9月，澳門住宅成交宗數為146宗(澳門半島-114，氹仔- 25，路環-7)，澳門半島的樓價是78,555元，氹仔是82,540元，路環是130,105元。先比較過去兩年的住宅成交宗數，以9月為例，2021年9月(400)，2022年9月(248)及2023年9月(146)，數字令人擔心，住宅市場缺乏成交，證明欠缺資金入市「掃貨」。再比較2019年3月和2023年9月的成交價，澳門半島的價格已由十一萬調整至七萬八千，調整幅度約30%；氹仔由十萬跌至八萬二千，下跌幅度約20%。成交價反映市場真實情況，現時經濟並不十分理想。業主現時願意調整價格，期望促成交易，但大部份買家認為未來有機會再調整，因此不急於「入市」。

在面對全球經濟不穩，滿足市民對居住的剛性需求下，內地由本年年中開始已逐步放寬各項嚴格控制或限制購買商品房(住宅)的措施。內地執行「認房不認貸」政策、各省市逐步取消「限購」政策、降低首付比例、降低貸款利率等都是令市民更容易「上車」或換樓，期望穩經濟。香港和澳門都是外向型經濟體，十分依賴外圍的經濟環境。香港在上(10)月推「減辣」措施(坊間認為推出時間太遲，但也是好的開始)應對經濟及房地產市場變化。澳門同樣面對內需不足問題，樓價向下調整20%至30%，住宅成交宗數減少，澳府是時候「減辣」。

現在社會的注意力是澳府會推出多少「減辣」措施，力度如何？綜合各因素，筆者認為澳府可能取消針對非「澳門居民」實施的額外繳納10%印花稅措施，及調整針對「短炒」行為措施－購買住宅後一年內出售，原須繳納20%特別印花稅，可能改為10%；一至二年內出售，原須繳納10%，可能改為5%。是否如此，我們拭目以待2024年施政報告。

梁立身