特首賀一誠日前在立會答問大會上表示，新一批經屋早前「開隊」，5千多經屋單位可供申請，但至上月，只有不足9千份申請，和過往申請的「墟撼場面」，情況完全不同。澳門市民的住屋需求已減少，因此對經屋需求也減少？當然不是。新《經屋法》(「新法」)規定新批出的經屋永遠「姓經」，業主只能以原價將物業售回澳府，完全沒有投資價值(升值空間？)，經屋的「需求」才因此大幅下降！

經屋沒有投資價值　經屋是一個永遠使用權

和過往申請經屋「墟撼場面」不同，在新法下，澳門市民對5千多個新經屋單位興趣不大；原因十分簡單，沒有升值空間(除非屆時私人市場大幅下調，業主才可能有機會賺錢)。新法下，業主不論20年、30年、40年…後出售單位，只能以原價售回澳府，且如果當初對單位進行了改裝，須自資將單位還原，對業主來說亦是一個成本。因此，新法下，購買經屋只是買入一個單位的永遠使用權，而此業主的配偶，子女在業主去世後，可依法繼承上述單位的使用權。

9千份的經屋申請人，現在最大的「期待」就是澳府稍後公布的新經屋定價！早前，澳府「吹風」表示基於土地、建築、行政成本等因素，新經屋的實用每平方尺價可能是5,000元(澳門元，下同)，因此，T1單位售價可能約200萬、T2約250萬、T3約300萬。若上述定價屬實，只須比較現時私樓租金多少，加上「現金值」是多少，申請人就會知道是否「適宜」繼續申請經屋！

筆者隨機查閱資訊，約8,000元可租600多至800尺(建築面積)的單位(氹仔區、有電梯、樓齡20年以上等)，租金為10元/尺(平均)，若樓齡較新(或新裝修)，尺價則約12至15元不等。以8,000元租800尺計，一年租金為96,000元。假設10年時間，每年租金上升5%，10年的租金支出約120多萬。

下一步，需以一個百分比計算現金值。假設200萬的購買價(T1單位)，以每年5%作為利率，業主在10年後以200萬售回澳府，10年後的200萬，現在的現金值是120多萬。不要忘記，一般業主會以貸款形式購入經屋，以現時的貸款利率(P-3)%，約2.375%，以200萬為例，按揭9成。貸款180萬，貸款期10年，每月還款約1萬7千元。10年後，總共費用約200萬(本金 + 利息)。10年後，業主將單位售回澳府，也是取回200萬。

上述是以10年為例子，讀者可以20年，30年為基礎，自行計算所需成本。由於新經屋再沒有升值空間(除非屆時私人樓市大跌)，市民是否購買經屋，就須自行估算未來是通脹(通縮?)、利率上升/下跌、澳府會否全力興建公營房屋(社屋、經屋、夾屋等)、維修保養成本等因素，考慮所有因素後才決定是否購買經屋？市民須緊記，新法下，購買經屋代表「您」購買一個單位的永遠使用權。因此，現在市民「最」期待的是明年推出的「夾屋」政策，「夾屋」售價多少(代表澳府補貼多少)、禁售期多長，出售補「地價」多少等都是市民最關心的。

梁立身