澳門房屋局日前公布填海新區－A區經屋開隊，A區經屋將根據「新經屋法」規定及出售，A區的經屋永遠是經屋，不會流入私人市場。以經屋T3(3房)為例，房屋局公布實用面積約658平方呎，初步估計定價每平方呎(實用面積計)約5,000澳門元(下同)[建築呎價約4,000元]，售價近330萬。現時私樓價格，氹仔區，樓齡約30年，有電梯，建築呎價約7,000至7,500元，800呎(建築)，售價560萬至600萬。經屋的初定價大約是私樓(舊樓)價格的50%，經屋定價是否具吸引力？就要根據申請人的情況而決定。

A區經屋開隊　2024年年底可入伙？

「新經屋法」經立會早前通過，A區經屋日前開隊，是根據「新經屋法」的規定而出售的第一批經屋。按早前公布的初步定價標準，A區經屋的售價(實用面積計)約5,000元/呎[建築呎價約4,000元]。以3房計，實用面積約658平方呎，售價近330萬。回顧過去，2011年出售的永寧經屋，T3的售價由88萬至140萬不等，實用面積同樣約65平方米。

2018年入伙的青濤經屋，T2的售價(2016年公布售價)由85萬多至113萬不等，實用面積約48.72平方米。十年過去，經屋呎價(建築呎計)從約1,300元升至現在4,000元，升幅300%。我們看一看2011年的私樓(成交價)，每呎約4,000元(實用呎計)，現在的私樓(新樓)成交每呎約10,000多元，升幅約250%，經屋價格的升幅較私樓更高。

假設成功購買A區1個T3單位，售價近330萬，單算價格，相比現在的私樓，不論是舊/新樓，都是相對便宜，但問題是在2024年年底可以入伙嗎？以澳府工程過往的紀錄來看，筆者不樂觀。澳府手上有眾多的項目，A區經屋項目只是其中一個。在眾多的項目，筆者「最有信心」在2024年年底入伙的可能只有在橫琴的「新街坊」項目；至於「置換房」、「暫住房」、「長者公寓」等能否在2024年年底入伙，筆者有保留。

問題來了，若A區經屋未能在2024年底入伙，什麼時候可以「上樓」？2025年、2026年..？假設2025年可以「上樓」，代表明年若申請人(甲家團)成功獲分配T3單位，甲家團就要等4年才可「上樓」。甲家團要「預測」私樓在4年後，其價格是上升、持平、下跌，再決定是否「上車」？另外，甲家團也要「預測」4年後，A區經屋周邊的配套是否齊全？情況若和當初石排灣經屋群入伙時一樣，那入住A區經屋的市民就須有心理準備，可能入伙時只有基本的配套，如巴士站、超級市場等。若須購買其他物品，就須到澳門半島或氹仔市區購買。這一點，購買A區經屋的家團須留意。A區經屋周邊要發展成為一個成熟的社區，可能需時10年或以上。

因此，是否購買A區經屋，就要看家團的情況。若是2人家團(乙家團)[假設現在是租房]，沒有長者，沒有小孩，家團的分數較低，申請A區經屋的成功機會將不高。私樓方面，若是沒有電梯的私樓，樓齡20年以上，約600呎(建築)，價格約6,000元上下，售價約350萬，乙家團是否也可以考慮？不要忘記，上述私樓是現樓，即買即住，其他因素先不說，若A區經屋在2025年才能入伙，乙家團已可以省回4年的房租。

當然A區經屋和上述最大的分別是新樓與舊樓，樓齡相差20多年，A區經屋的優點是新樓及價格「便宜」；但另一方面，交通時間亦是須要考慮的因素。若居住在A區經屋，要計算往返上班上學等地點需時多久。須緊記，上班上學不是一天，不是一星期，家團須以「年計」才能真正計算所需的時間。因此，沒有物業的家團是否申請A區經屋，須分析本身家團情況。最重要一點是，以後的經屋都只有住的用途(一個功能)，再沒有投資的價值(除非修改法律)。某程度就是家團以一個金額「購買」1個單位，住上10年、20年、30年...，而單位的「租金」就是「購買」該單位的價格！

梁立身