為解決海一居事件及回應社會批評舊區重建速度太慢，政府於8月向社會諮詢利用海一居原土地，用於興建置換房及暫住房的建議。政府表示雖然和已購買海一居樓花的個人或公司沒有任何法律責任，但出於善意原則，建議已購買海一居一手樓花的自然人，可以優先購買上述的置換房，但須符合特定條件。設立置換房及暫住房的出發點是好，但制度須同時照顧因拆卸超齡樓宇而受影響的業主及租戶，而立法強制成立業主委員會管理物業，更是從源頭解決物業快速老化的根本方法。

業主租戶權益同時兼顧　大廈業主共同維護物業有責

政府推出置換房及暫住房的諮詢後，社會普遍只關心受影響物業的業權人利益而忽略租客的權利。北區與高士德等舊區的30年或以上物業一般較新口岸與氹仔等新區多，而由於較舊的住宅單位，一般租金又會較有電梯的樓宇或新樓便宜，租住舊區超齡物業的住客大多是本地從事基層工作的市民或是在澳門工作的基層外地員工。置換房及暫住房制度的設立，不能只重視拆卸物業業權人的利益，租住在拆卸物業的租客，政府亦須保障他們的權益。

以香港市區重建局為例，當市建局認為某區某棟物業可以作為發展項目，她就會啟動相關程序，在香港憲報刊登有關資料後，立即進行人口凍結調查，在物業內的業主或租客的資料同樣會被登記，以作為日後可被安置或現金補償的用途。對於業主，市建局提供現金補償或「樓換樓」計劃，但須符合特定條件；對於租客，有特惠津貼或安置計劃可選，選擇安置計劃須符合特定條件。

筆者建議特區政府可參考香港的做法，對於受影響的業主及租客，同樣提供現金補償或特惠津貼的選擇。業主或租客收取現金津貼，可立即在私人市場尋找可供購買或租住的物業，免除苦等若干年才能入住政府提供的置換房或其他樓宇。提供不同選擇予業主及租客，將決定權交給他們，由他們根據本身情況自行選擇是現金或「樓換樓」，是尊重業主及租客的做法，而他們亦會選擇最有利自己的方案，不用政府代勞。

在處理超齡物業的同時，亦須從源頭解決物業快速老化的問題。樓宇隨著時間流逝，如沒有定期維修及保養，日久失修將更早出現且問題更嚴重。《民法典》雖然規定分層大廈業主應該成立業主委員會管理大廈，但由於法律非屬強制，澳門眾多分層大廈中有業主委員會只佔少數。大廈沒有業主委員會，即使當中有部份小業主關心物業的情況，由於沒有法定權力，根本不能做任何事情。到了物業真的出了狀況，屆時大廈再成立業主委員會解決問題，時間已遲，費用亦十分高昂。

因此，筆者建議政府效法香港一樣，立法強制所有分層大廈須成立業主委員會，由業主委員會共同承擔管理物業的責任。業主委員會依法招聘管理公司管理物業，同時成立共同維修基金負責支付大廈日常維修、定期檢查、大型維修保養等費用。除立法強制成立業主委員會外，亦須立法強制大廈每若干年進行若干檢查，若發現問題，可及時由共同維修基金支付，避免問題持續惡化。若部份大廈支付維修費用有困難，政府可提供適當資助，如免息貸款或定額資助。

物業如有定期維修及保養，整棟物業的「壽命」將會更長，市場價值亦會更高，道理清楚易明。大廈成立業主委員會管理自己的物業，最終得益者是小業主本身。政府在立法期間大力宣傳上述訊息，使業主明白上述道理，推行的阻力將會減至最少。業主明白現時付出的努力，將來定有回報，自然樂於配合法律的執行。久而久之，每棟物業的業主委員會各自管理好自己的物業，屆時社區重建工作將會更容易完成，社區重建的成本亦會大大減低。

作者：梁立身