過去一年政治經濟環境充滿挑戰，展望未來情況未許樂觀，在此環境下，投資保值，持盈保泰，是每個人的願望，而購買房地產是投資熱門選擇之一，但現在是否買樓的合適時機？如果不是，租樓又是較好的選擇？

買樓目的人人不同

購買住宅前，須想清楚買樓的目的是什麼，每個人買樓的目的不同，但大致上是三種：結婚，投資及改善居住環境。先談第一種，根據統計局資料，2010年至2015年，每年平均有3,700宗結婚登記，假設一半新人已有住宅單位，單是新婚每年對住宅需求也約1,800個單位。

第二種情況就要看當時是有利投資房地產，還是投資股票與債券。現實是各國大多實施貨幣寬鬆政策，銀紙供應源源不絕，人們發現手上的銀紙不值錢，為了保值只好投資在股票、債券、房地產等，由於市場認為中國為了保持國際競爭力，人民幣會持續有向下調的壓力，即使內地已實施多項措施控制資本外流，內地的資金仍會千方百計到世界各地購買各式各樣的資產以求保值。港澳是內地最熟悉的地方，港澳的貨幣和美元掛勾及資金自由流通，上述因素更促成內地資金大量來港澳投資物業、股票、債券等。

第三種，可能是一家多口而兒女長大，或家庭財政狀況改善，因而細屋搬大屋。上述情況對住宅都有固定的需求，第一及第三種的需求較為穩定，而第二種就要看當時的投資環境。澳門是資金自由港，外來資金可自由進出，更是對澳門房地產升跌有直接影響。

數據顯示澳門樓市易升難跌

根據統計局資料，2014年10月樓宇成交數目及金額分別是753個及47億澳門幣，2015年10月分別是798個及33億元，2016年10月分別是1,281個及66億元，顯示澳門房地產已開始復甦，外來及本地資金已再度入市。另外，澳門大學《編制澳門樓價指數》研究報告指出，澳門樓價在2014年第二季到達高位，每平方米實用面積為111,542元，2016年第一季下跌至72,955元，但2016年第三季已回升至88,564元。

另外，統計局的資料顯示，2010年至2015年，每年建成約2,900個單位，比較結婚登記數字，大家就知道新樓供應量，單單面對新婚市場需求都不足，更不要說投資及細屋搬大屋的需求。如果此現象沒有改善，供應量長期低於需求量，澳門樓市易升難跌可想而知。但從數據中，有一個新的現象，2015年不論是已建成的4,364個或新動工的5,405個單位數目都較2014年大增，但至2016年10月的數字，新動工的單位數目和2015年差不多，但已建成單位數目的484個較2015年大幅減少，樓宇現貨供應量仍是不穩定，但未來預期落成的單位是有增長的。

買樓或租樓　看是否可改善生活條件

作為理性經濟人，先要判斷是買樓或租樓後，生活條件才會改善，同時仍有條件通過儲蓄及投資，增加本身的財富，投資未來。買樓要考慮以下情況，首期付多少，供樓期多長，利息的因素及如房地產市場出現劇變，樓價下調，跌破貸款價，銀行是有權向借款人追回差價，借款人未能補回差價，銀行就會收樓，再將物業公開拍賣。2008年後，為了防止經濟衰退，世界各國都推出貨幣寬鬆政策，利息長期在極低水平，資產不斷升值，人們認為樓市只會長升不跌，對負資產的教訓早已忘記。問題是去年開始，美國開始加息期，對樓市是不穩定的因素，買樓前須小心評估本身的情況，再決定付多少首期，供多少年等。

在考慮所有因素後，如認為現時買樓不是最佳選擇，那就選擇租樓。租樓不用付首期，如有合適的投資項目，可用原先用來計劃支付首期的部份投資，以期增加財富，在未來合適的時候有更充足的資本買樓。如已付首期，代表手上可能只有少量額外的資金，即使有合適的投資項目，也可能未能拿出資本投資，錯失投資良機。所以，只要是可以改善生活條件及投資未來，買樓或租樓同樣都是選擇，買樓或租樓沒有合適或不合適時機，關鍵是須根據當時的政治經濟環境，本身的財務能力再決定是買樓或租樓。

作者：梁立身