為了打擊炒樓，特區政府2011年突然推出「特別印花稅」，向取得住宅單位後一年及兩年內再度出售的住宅單位，分別徵收樓價百分之二十及百分十的印花稅，其後更於2012年修訂相關法例，擴大徵稅範圍至商鋪、寫字樓及車位，同時針對法人、自然人商業企業主、非本地居民移轉不動產，加收百分之十的額外印花稅，以打擊外來資金湧入本地樓市。措施推出之初，也曾引起社會熱烈討論，然而實施至今，並沒有達到預期遏抑樓價的目標。

據統計暨普查局資料，2011年本澳樓價每平方米（實用面積）約四萬一千元，到2015年飊升至約八萬七千元，升幅逾一倍，期間樓價從未顯著調整，且可謂愈升愈有，一直要等到近兩年外圍經濟環境轉差，內地鐵腕打貪、嚴懲官員來澳賭博後，本澳經濟頹勢畢呈，樓價才從高峰時回落約兩成。但高樓價、高首期、高稅項，仍然令欲置業者望樓興歎，近日經濟尚在乍暖還寒之時，樓價卻已重拾升軌，上私樓無期，很多人只能寄望於公屋，這不啻是對人均生產總值冠絕全球的澳門人的天大諷剌。

事實擺在眼前，特別印花稅對遏抑樓價用處全無，只會令準賣家和買家卻步，遠離房地產市場，結果令樓宇成交量大幅減少，從2011年的二萬七千多宗，下降至2015年的九千七百多宗，下跌六成有多。細看期內成交資料，主要是一些新開售或大型的樓盤，成交量雖然减少了，但價格上升，相互抵銷之下，對房地產發展商來說，措施影響輕微，此所以地產商會代表除了初期強烈反對外，之後已慢慢收聲。真正受影響的，是本地的二手樓市場，尤其是一些樓齡較大的唐樓，期內成交宗數寥寥可數。一些想賣掉舊樓，再以樓款購買新樓的換樓人士，其置業階梯被特別印花稅打斷，而樓市成交縮減，僧多粥少，揾食艱難，很多地產經紀就索性另謀高就去也。

看來一直標榜科學施政的特區政府，不會仔細研讀統計數據，財金高官也像缺乏經濟常識，乃至特首去年在立法會宣讀施政報告時仍揚言，會隨時以迅雷不及掩耳的手法加推辣招、打擊炒樓。然而，供求關係告訴我們，在其他條件不變的情況下，特別印花稅只會令物業市場均衡價格上升及成交量下跌。要樓價立竿見影地下降，最有較的措施，反而是馬上取消特別印花稅，釋放市場已積存多時的供應量，同時容許商業銀行根據客戶個人財務狀況，靈活調整首期比例，金管局只須訂定宏觀的樓宇放貸指標，控制金融系統性風險便可，無必要一刀切訂定劃一首期比例，窒礙信貸流轉。另為防止外來資金流入樓市，與其向非本地居民或公司徵收百分之十的額外印花稅，倒不如每年訂出一定置業配額，讓非本地居民或公司公開競投，所得撥入庫房，這樣對房地產市場的扭曲將較稅收政策為少。

最後，澳門老年人口愈來愈多，為身後計，他們當中很多也有將名下物業移轉給兒孫輩的打算，而由於目前以贈與方式移轉的稅率高達百分之五，所以很多人會選擇以買賣方式進行（最高稅率百分之三），有關交易並無實質金錢轇輵，但特區政府卻會以目前市價評估移轉物業的價值，向其徵收印花稅。當樓價變化不大時，還不至於造成大問題，可是過去十幾年，本澳樓價不正常上升逾十倍，如一位父親把早年以六十萬元購入單位移轉給兒子，而特區政府按市價可能評估其價值為六百萬元，所需繳付的印花稅便近十三萬元，對一個小康家庭而言，是一筆沉重的負擔，特區政府理應正視社會老齡化所產生的各種現象，針對上述父母把不動產移轉給子女的情況，豁免全部印花稅，這樣才能把經常掛在口邊的「施政為民」落到實處。

作者：羅平男