只要一觸及政府或出台「房地產稅」的消息，大陸公眾就會高度緊張。比如早前中國財政部部長樓繼偉在出席「財政與國家治理暨財政智庫六十年」研討會上，書面講話中透露環境保護稅、個人所得稅、房地產稅等改革正在積極推進。很快房地產稅被單獨「拎出來」解讀，迅速成為頭條新聞和一周熱點。

一直以來，房地產稅被人們視為調控高房價的利器，認為可以一勞永逸。因而它究竟要不要出台及何時出台，自然能挑動公眾神經。其實房地產稅出台的傳聞，每隔一段時間就會在大陸上演。筆者認為，大陸媒體在解讀房產稅時，因過度熱情而存在認識誤區。要恰如其分地解析房地產稅，應認識到它須邁過「四道關口」。

第一道關口是房地產稅出台前的準備工作。房地產稅在國外其實已經有較長歷史，國內遲遲未推行是因面臨著諸多障礙。首先，房地產稅作為一種直接稅需要對自然人的不動產進行登記，但現行的不動產登記制度和系統並不完善，尚未形成實質性整合，這也是國家要求地方大力開展不動產登記制度督查工作的原因。

近期，國家土地總督察辦公室在北京召開不動產統一登記制度落地實施情況督察工作調度會。這一舉措預示著完善房地產稅徵收的主要障礙將被清除，下一步的稅制改革工作將一觸即發。其次，對於房地產稅的徵收需要在政治、社會上達成共識，各方面的不同意見和看法也需要能夠被合理整合，最終使房地產稅的徵收能夠得到全社會的認可。

第二道關口是應正確看待房地產稅的徵收能發揮的三大作用。首先，它確實可增加相應的財稅收入。房地產稅包括房地產業營業稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，後續可以成為房地產領域的一類重要稅種，進而較好地支撐公共財政事業，甚至可以更好地進行資金二次分配，進而促進住房保障事業發展。

其次可積極調解收入水準，尤其是對於多套住房持有行為進行干預。換而言之，某種程度上能夠有效地引導購房預期和投資心理。第三是能夠對房價上漲起到一定的抑制作用，徵稅背後勢必會對各類需求進行管制，這樣部分熱點城市熱點專案的炒作現象會減少，相應地房價上漲的壓力也會減少。

而第三道關口，須正確評估試點房地產稅的城市取得的實效。2011年1月上海開展對部分個人住房徵收房地產稅的試點。然而五年過去，上海的住宅成交均價從2010年底的二點一萬元平方米，上升至2015年的三點五萬元平方米，漲幅近70%。與北京、深圳等未試點房地產稅的城市相比，上海房價的漲幅絲毫不遜色。

課稅原則在於使公眾受益，即通過課稅增加財政收入，用於提高城市的公共服務品質。從國外城市房地產市場的經驗看，地區房價會隨著公共服務品質的提高而提升，使得稅基進一步增大，從而形成良性迴圈。而單從上海的試點看，房地產稅徵收試點的預期，並沒有完全達到。所以課稅政策要在全國推開，尚須正確評估。

徵收房地產稅，第四個要邁過的關口，也是最艱難的一關是徵稅合法性的問題。按照房地產稅路線圖，目前仍在立法階段，有關徵收範圍、徵收內容、稅率和徵收依據等問題上，還在求證中。稅法草案完成後，還需提交人大審議，人大通過後政府方可出台相關細則。

此外，從立法完成到現實實施還需要一個過程。中國稅法的權威專家、全國人大《中華人民共和國稅收基本法》（專家稿）起草組秘書長施正文此前透露，未來房地產稅將由全國人大完成立法，即框架法律，而具體徵收覆蓋面、稅率、時點等均由地方政府出台細則。由此觀察，房地產稅近期出台的可能性微乎其微。

筆者認為，政府和公眾需充分認識到上述四道關口，房地產稅的徵收才可理順進程。理論上，加稅會減少房產投資的動力。但如果人口流入城市和出於改善居住環境為目的購買房產的需求依然旺盛，那麼房地產稅很可能作為成本轉嫁到購房者的身上，反而推助了購房成本的上升。如何避免徵稅適得其反，更多考驗房地產稅設計者的智慧。

作者：文濤