從2005年提出「舊區重建」到現在「都市更新」，時間已逾十四年，但成績強差人意，政府推出的政策再一次令市民失望。現時逾30年樓齡的樓宇超過4,000幢，40年、50年的也有約1,000幢，主要分佈在澳門半島及樓宇層數少於10層。澳門都市更新股份有限公司（都更公司）已經成立，社會希望都更公司可以加快步伐，「追回」失去的十四年。都更公司的負責人日前表示，為了善用公帑，日後大廈重建，重建費用將由業主負責，此話一出，立即引起坊間質疑及反對。若果政府最終決定重建費用由原業主承擔，都市更新的工作將會失敗。

參考香港市區重建局做法　大廈重建費用政府負責

香港同樣面對樓宇老化問題，為了徹底解決問題，香港特區政府於2001年設立市區重建局代替土發公司，專注收購樓齡高的私人樓宇及協助舊區重建及發展。市建局成立逾十八年，積極協助香港舊區重建及發展，成績有目共睹。成功的關鍵，就是市建局負責拆卸及重建樓宇的費用，業主不需支付任何費用。若然不是政府負責重建費用，成績一定不會理想。

參考香港的做法，同時減輕政府的負擔，於初期，都更公司可收購40年或以上的私人樓宇，負責拆卸及重建費用，而業主可以「樓換樓」方法在落成後的新大廈內擁有相同面積的一個單位。同時，在符合相關法律的規定下，新大廈的高度及可建面積一定要大於收購的樓宇，例如收購的樓宇是5層，新大廈可能是10層，這樣都更公司才有額外的單位出售及備用，令自己有充足資金進行下一批的收購，而不用政府長期投入資源支持其運作。若有多幢樓宇在同一位置，都更公司可一併收購，由於土地面積更大，發展項目的成效將會更好，項目內可以有停車場、休憩用地、政府設施、商業設施等，屆時更可以起到優化該區的作用，提供更好的服務予該區的居民。

除「樓換樓」外，業主也可選擇現金補償，政府一次性給予現金補償予業主，業主放棄在新大廈內擁有相同面積單位的權利。計算現金補償，可參考同區10年樓齡的市場價格，由於樓宇本身已逾40年，10年樓齡市場價的現金補償是合理的。租客方面，政府可給予特惠金或安置計劃予租客選擇，但須符合特定條件。

對於未達收購年份的樓宇，例如30年樓齡的樓宇，都更公司可推出「樓宇修復」計劃，協助業主先維修樓宇，包括樓宇結構修復、公用地方改善工程等。社會「借用」十年時間，令業主在此十年不用害怕樓宇因失修而成為危樓，政府也可集中精力處理40年樓齡樓宇的重建工作。

與此同時，政府須修改《民法典》的規定，強制規定分層大廈業主必須成立業主委員會共同管理大廈，配合現行《都市建築總章程》第七條的規定，業權人須每隔五年對樓宇進行保養及維修，政府須加大力度向社會宣傳及嚴格執法，確保業主遵守上述法律。只有成立業主委員會，委員會履行管理大廈的責任，大廈業主依法每5年檢查及維修大廈，從源頭上一併解決問題，不然樓宇日久失修的問題不會徹底解決，都市更新的工作不會有圓滿成績。

作者：梁立身