最近，內地各省市樓市炒風熾熱，政府推出多項行政措施冷卻樓市，一時之間，鄰近珠海市的樓宇成交量及樓價俱顯著下滑，有樓在手者，心情難免忐忑。就像筆者的一位朋友，剛在冷卻措施推出前入市，購入珠海市某著名住宅小區的三房單位，現在不知如何是好，作為朋友只能好言相勸，同時談及一些個人對內地樓市的觀察，以供參考。

一、內地樓市長期處於下降軌：美國著名經濟學家羅拔席勒曾對美國過去一百年的樓價走勢作詳細研究，發現在扣除通脹因素後，過去一百年來，美國樓市每一萬元的投資，只升至一萬零六、七百元左右，回報率與股票等其投資工具相去甚遠。

再以日本樓市為例，日本樓市經歷上世紀八、九十年代的泡沫爆破後，一直疲不能興。深受泡沫爆破之苦的老一代，經常教訓現今的年青人千萬不要買樓，不要重蹈先輩的覆轍，况且，多年來日本經濟疲弱，以年青人今時今日的收入，實在也很難以負擔樓宇供款。日本新一代是既沒能力，也沒意願買樓，托起日本樓市的，只有一些外來資金。隨着日本人口持續老化，樓市長期走勢並不樂觀。

筆者推斷，長期而言，內地樓市處於下降軌的可能性相對較高。最主要的原因是內地在2020年到2025年左右，人口紅利便會消失，過往一孩政策的弊端會在短時間內迅速浮現。老年人愈來愈多，年輕人所佔比例大幅下降，形成年齡斷層，對樓宇需求也就自然减少，到時新建的房子，難覓買家，樓價自然步入下降軌。雖然人口老化這一因素在短期內對樓價不會有大影響，但它就像地心吸力一樣，當飛機燃料耗盡之日，自然會發生作用，無可避免，情况與日本差堪比擬。

二、樓市泡沫何時爆破，只有天曉得：當社會上人人抱著炒樓賺快錢的心態投入樓市的時候，樓房的短期需求曲線，便再也不是教科書上從左到右向下傾斜的正常需求曲線。對投機者而言，樓價愈高，需求愈大，他們所面對的，是一條尾端向上彎曲的需求曲線。這樣子的需求曲線，通常會有兩個或以上的均衡點：第一點，樓價處於極高位；第二點，樓價處於低位。由於市場不穩定，當泡沫爆破後，樓價會迅速由第一點掉落至第二點。房地產市場是一個複雜系統，泡沫何時爆破，則是誰也說不準的。

三、政府仍有很多政策工具可用：中央政府近年倡議的「供給側改革」，與列根任美國總統所推行的「供給側經濟」，內涵大不相同。前者側重於去庫存和降產能的產業結構性調整；後者側重於减稅以刺激經濟。前者涉及數以千萬計工人的生計，且內地社福制度尚待完善，一旦大量工人因改革而下崗，勢必成為社會隱患，在政治上阻力之大，相信中央政府非到必要關頭，不會斷然推進。此所以至今「供給側改革」成效仍不顯，煤炭、鋼鐵等行業產能過剩的現象，仍然長期存在。

再者，全球通脹仍然維持在較低水平，內地政府手上仍有充足子彈，可透過財政和貨幣政策調控短期經濟，樓市短中期而言，走勢不會太差，但終歸不能走出「一放就亂、一亂就收、一收就死、一死就叫、一叫就放」的老路。可以預見，短中期內，政府調控經濟的手段，仍將以「需求側」為主，至於「供給側改革」可能要等到短期彈葯耗盡，無計可施之際，方有望大力推行，只希望到時不會為時已晚，欲救無從就好。

四、債務水平偏高，金融系統脆弱：內地银行主要的放貸對象為國企，但國企效率相對私企為低，加上經濟增速放緩，甚至有學者估計近年內地經濟可能已陷入負增長，很多國企無力償還債務，政府推出債轉股等多項措施，希望壓低債務水平，防患未然。而從另一角度看，政府積極推出降債措施，也是認定了目前內地整體債務水平太高，不得不作整頓，否則一旦發生像2007年美國的次按風暴，內地脆弱的金融系統勢將難以承受。

內地樓市綁架了經濟，從近月銀行新增貸款逾九成為樓宇貸款便可知曉。而為求多做生意，很多銀行在風險管理上形同虛設。以筆者的朋友為例，他向一間在內地設有分行的國際知名銀行申請借貸，分行貸款主任就教他在諮詢人一欄填上自己的聯絡電話，待後勤風險管理部門致電查證時，他冒認是諮詢人便可。知名銀行尚且如此，其他銀行可思之過半已。內地金融系統風險之高，可不能光看銀行公佈的壞賬數字，不然會被欺騙。

作者：藍振西