作者：澳門地產發展商會會長陸惠德

政府日前吹風，針對澳門樓價居高不下要實施新一波樓市加辣，以遏制樓價急升。其實澳門樓市到達今天的高位是因多方面原因逐步造成的，所以本人建議政府在調控樓市時要綜合施策。

一、長期以來澳門樓市越升越高，是政府忽略了在供給側方面對樓市的急升進行階段式調整。澳門私人房地產市場價格不斷攀升主因是政府的社會房屋供應不足和私人市場土地供應嚴重短缺以及建樓批則手續太慢，樓價急升的核心原因是供求失衡。說的直白一點，如果政府開足馬力，想辦法為青年、新婚家庭和弱勢社群建造足夠多的社會房屋，他們又怎會對私人房地產市場的樓宇如此熱衷呢？如果政府真的有長期土地供應計劃，每年公開拍賣一定數量的土地供應房地產市場；建樓批則從申請到完成審批手續工務局能在半年內完成，同時規定發展商在四年內要完成樓宇建築交樓，澳門的樓價早已得到有效控制。

二、即使政府真想達到樓市調控的預期目標，以目前情況，主要應在價格升的最快的樓花上下重藥，可以建立發展商銷售樓花的備案制度，要求發展商統一每個樓盤的銷售尺價，同時避免捂盤惜售，公開透明一次過發售。消除一個樓盤有很多個不同的發售單價。這些均是導致樓價急升，引發樓花搶購的導火線。

三、對有剛性需要的首次置業或青年置業及改善生活的家庭換樓需要，政府不僅不應該收緊按揭，反而應該讓各大金融機構靈活掌握，適當提高上述購樓人士的按揭成數至八成。至於從稅務角度進行樓市加辣，對擁有三套以上住宅或商鋪的投資者購樓時征收雙倍印花稅或許是可以一試的制約措施，還可以限制他們做銀行按揭。

四、政府提出了都市更新的良好政策設計，但將近兩年的都市更新委員會工作，雖然在調低舊區重建業權人同意比例和重建樓宇稅務優惠以及成立由政府全資控股的都市更新公司方面取得了一致共識，本應可議決要求政府用緊急立法方式在立法會今年末通過立法，付之公告實施。無奈相關政府主管領導害怕擔責，又要重複來多一次為期近四年的全澳都市更新公開諮詢，使社會各界大失所望，更使社會對都市更新的期望再一次遭受重挫。

本來只要政府有決心，隨著都市更新的逐步展開，即可使澳門的舊區面貌有大改變，舊區居民的生活素質有大的改善，特別是通過重建舊區，適當提高土地和空域的利用率，在樓宇重建過程中會透過增加土地容積率而使政府掌握很多物業單位的擁有和調配權，從而為解決本澳的住屋難題多一個供應途徑。

這幾年鄰埠香港針對樓市頻出辣招，但其結果是樓價並沒有顯著下挫。所以我們要多管齊下來調控，在經濟逐步復甦的情況下，樓市持續向上的大勢是不可逆轉的，政府調控樓價應在樓市的供應方面下功夫，針對供應方面的改革一向比在需求方面管理來得更有效，更直接。政府在調控樓價時應當更加全面的考慮問題，要對症下藥，否則病急亂投醫，效果必將是適得其反的。只有科學的綜合施策，多方面，廣角度的作出靈活應變，這樣才能讓本澳的房地產和金融業和諧發展，使澳門真正做到住有所居，使樓市真正健康發展。