為了回應社會的訴求，政府透露傾向取消豁免樓宇空置的房屋稅，增加囤積樓宇的成本，希望間接鼓勵業主或投資者將手上物業出租或出售，增加房屋市場的供應量。政府主觀願望推出政策，希望可以協助市民置業，但政策必須是有效及可執行，不能單靠長官意志。如政策只會增加行政成本、短暫輕微影響投資者的決定，未能治本，即使執行亦將會徒勞無功。

增加炒樓成本　執行成效存疑　根本辦法增加土地供應

房屋稅是針對所有樓宇徵收的稅項，而一些符合法律規定的樓宇可獲豁免，包括政府、非營利機構等使用的樓宇。為減輕本地居民的稅務負擔，政府於2008年開始給予三千五百元房屋稅豁免予所有樓宇的業主，但從2014年開始，為了打擊炒買樓宇的熱潮，只有本地居民擁有的物業才可享有上述豁免，而公司、非本地居民等持有的物業則沒有。現在為了進一步打擊囤積樓宇的現象，政府傾向取消現時法律豁免樓宇因某些原因而空置不須繳付房屋稅的規定，但最終成效如何﹖

首先，政府須投入人力物力查出現時本澳到底有多少空置樓宇？如何界定空置單位？是以用水、用電量作為界定標準，或是其他準則？如果沒有掌握一個較確實的空置單位數字，就貿然取消豁免樓宇空置稅，因而產生的行政成本可能較收到的房屋稅更高，得不償失。另外，即使取消豁免樓宇空置稅，空置單位須繳付房屋稅，業主或投資者是否會因為須繳付房屋稅而更願意將物業出租或出售？

答案是不會。現時非出租單位須繳付房屋稅6%（以物業收益計算），假設物業估值年租金為二十四萬，此物業市值過千萬，應繳付房屋稅才約一萬三千元，對囤積單位的成本微不足道，業主或投資者根本不會為區區萬元而增加出租或出售物業的意欲。

要真正做到打擊囤積樓宇的現象，當局可能需參考加拿大溫哥華政府的做法。2017年開始，當地政府對超過半年沒有人居住的空置單位徵收物業估值的1%作為物業空置稅。同時，業主須自行申報物業是否空置，如沒有在限期前申報，則當空置論，須繳付空置稅，逾期不繳交稅款會被額外徵收物業估值的5%罰款；若被發現虛報空置情況又沒有及時處理，按違規時間每天罰款最多1萬元。上述措施證明溫哥華政府決心減低現時樓宇空置率，當然亦會對投資者的投資決定產生一定的影響。

溫哥華的做法是將申報工作交給業主負責，不申報，就以空置單位論，成本是物價估值的1%，1%的成本會否影響業主或投資者的決定？答案亦是否定。空置稅是1%，業主或投資者只會將此1%額外計入售價中，他不會因此急於將物業在短期內出租或出售。根本解決房屋市場的方法是增加土地供應，但政府公佈的數字明顯告訴準買家、業主、投資者等，澳門房地產市場仍然是求過於供。

統計局公佈過去數年的樓宇落成及樓宇成交面積數字，比對後，樓宇成交面積都高於樓宇落成面積，證明市場仍然是供不應求。政府不增加土地供應，只是採用行政手段希望增加房屋市場的供應量，結果將不會理想，再包括執行政策的成本，政府投入的人力物力，只會是白白浪費公帑，而市民最終亦沒有任何得益。

作者：梁立身