澳門特區成立20多年，本月將進行第二次公開拍賣土地。第一次的公拍地時間是2008年，距現在逾15年。2008年的公拍地是兩幅位於筷子基的土地，土地面積分別為1,704平方米及2,967平方米，最終「成交價」為五億五千五百萬(澳門元，下同)及八億六千七百九十二萬八千。本月的公拍地是兩幅位於氹仔的土地，土地面積分別為3,509平方米及3,225平方米。本次公拍地的數量小，且澳府至現在仍未公布未來公拍地的恆常安排，本次公拍地的成績將不會太差。

澳門市場小供應缺　公拍地成績不會差

2008年的兩幅公拍地「成交價」分別約5億6千萬(1,704平方米)及8億7千萬(2,967平方米)。本月推出的兩幅土地較08年推出的土地更大，澳府考慮各因素後，定出的底價分別是十一億三千六百萬(3.509平方米)及七億七千七百萬(3,225平方米)。

參考澳門財政局公布的2023年上半年資產移轉印花稅住宅單位的統計數字，氹仔中心區住宅(樓齡少於5年)的「合約成交價」約14萬/平方米 – 實用面積(本次推出的土地位於氹仔中心區)。以一般速度「起樓」，新樓有望在2026年面世，屆時推出的市場價格，筆者相信不會低於現時的市價(約14萬/平方米)。以14萬為計算基礎，發展商本身亦會對未來作出預測，根據未來不同情景(經濟好或不好)，發展商再計算各項成本後，定出心目中的利潤區間，最後制定不同的投標方案，並由集團最高層決定選用那一個投標方案。

本次推出的土地面積不大(筆者估計澳府的原意是先推小量土地，測試市場的「氣氛」)，最重要的是澳府至現時仍未公布未來公拍地的恆常時間表及安排(每年推出多少公拍地，土地面積大小等)，市場不知道下一次的公拍地時間，在供應短缺下，加上土地面積不大，發展商應該對本次推出的公拍地感興趣(可增加公司的土地儲備，待「最佳」時間推出新盤，為股東爭取最高利潤)。因此，筆者相信本次公拍地應該吸引不小發展商投標，投標的價格不會太差。

當然，由於現時全球經濟復甦力度不足，加上美聯儲短期內仍有可能加息，而市場亦逐漸認為美聯儲在明年(美國大選年)不會貿然加息或減息，以保持「中立」身份，避免被市場認為偏幫民主黨或共和黨，高息環境很大機會仍會保持一段較長時間。在此大環境下，發展商縱然投標，筆者相信投標價不會過於「進取」。大部份投標的發展商將會採用「中間」方案，在預測未來經濟時(很大可能以未來經濟不過不失為基礎)，再決定最終的投標方案。

根據澳府公布的資料，回歸至今，澳府已收回80多幅土地，總面積逾70萬平方米。澳府絕對有條件及充足的土地制定公拍地恆常時間表及安排。有了公拍地恆常時間表及安排後，市場才會認真對待澳府對未來的規劃，市場才有足夠資料對未來作出評估等。澳府長時間不推公拍地，在沒有供應下，最終價格一定上升。若只是不定期推公拍地，市場不會認為澳府有決心解決「住房難」的問題，市民不會得益，最終澳府亦會失去市民的信任。

梁立身