吳國昌

澳門特區成立以來，土地房屋政策經歷了翻天覆地的巨變。起初背景是澳葡政府實行社屋經濟均持續計分輪候制度，而貧窮的澳葡政府在澳門回歸前十年內把大批土地批給中方信任的本地商族作財政收入，以致特區政府手上土地不多而權貴商族又刻意只用小量批地建豪宅，讓大量餘地閒置，以便在房屋供應不多之下利用土地取得高回報。於公元二千年，何特首領導下特區政府無須任何公開諮詢（特首選舉委員會在選首過程中當然可以黑箱蜜議）便決定停建所有的社屋經屋項目。其後，在特區博彩旅遊業高颷成世界第一賭城令市民縱使增加了工作收入都追不上上颷的樓價與房租，形成強烈抗議停建公屋的龐大民意壓力，終於迫使特區政府開始重新興建一些社屋經屋。何特首領導下的政府在二零零九年終於以不完全兌現的萬九公屋收場。

接下來，土地房屋政策不斷大變。崔特首領導下的特區政府引入了保守市場主義的社屋為主經屋為輔的方針（方針來自特首選舉委員會部份成員在選首過程中特邀香港港大學教授研定的報告），而政策核心是以完全不同的方法去處理經屋和社屋的開發計劃。在社屋與經屋之間，社屋被界定為有確實需要提供出來的房屋單位，而經屋則被當作是政府拿出來錦上添花的額外恩賜。於是在崔特首任內，社屋逐漸步返計分輪候的軌道，但經屋卻激變為每次幾萬家團抽簽散水的博彩戲。

在賀特首接任前，澳門特區土地資源出現翻新鉅變，填海新城將可提供五萬多住宅的土地，而澳葡批出大量閒置的土地的陸續夠廿五年可依法收回。因此，賀特首領導的特區政府欣逢一大片可利用突然翻身暴富的土地資源廣立政績的喜劇前景。現屆政府採用的房策主旋律轉變為置業五階梯。

以當下官方研究報告和施政方針表達的置業五階梯，基層的社會房屋尚可延續返回持續計分輪候的軌道；但經濟房屋則淪為被一再顛覆壓抑需求的詭道，至今既仍舊每次散水，又刻意徹底消滅經屋的資產增值效能，重力打擊需求意欲，把申請家團數大幅壓低。把過去藉口土地不足須優先照顧基層的社屋為主經屋為輔，在土地資源充分之下永續下去。

經濟房屋不管自住多久之後，必須原價回售政府。期望置業增值尚可望第三層的夾心階層房屋，但夾心階層房屋制度尚有待政府研究草擬法案，具體運作和供應不可預知。但政府肯定尚有意在現屆任期內試建小量作為政績工程。

第四層的長者宿舍，已經因處理海一居爛尾事件剩餘土地試建千八單位，具體上樓機制待定，而政府的取向是藉此推動一些舊樓更新兼幫助有舊樓的長者，只不過特區廿多年來打算的舊區重建蛻變為都市更新再蛻變為政府表明推如業權人主導的舊樓更新，願景已極度萎縮。

第五層是自由市場的私樓，政府未有大動作，而市場在經濟的前景未明之下仍處於躺平狀態。根據官方研究報告，澳門總體住宅的空置率達百分之七，而當中大型單位的空置率高是澳門房屋供應結構中較為突出的現象。可見特區成立初時權貴商族刻意只用小量批地建豪宅，讓大量餘地閒置，希望在房屋供應不多之下利用土地取得高回報所造成的私樓豪宅長期抬價效果延續未熄。

澳門居民面對長期被豪宅抬價的私樓市場，以及政府以經屋為輔的政策，加上經濟前景不明，年青一代置業上流的機會已遭窒息。若果政府連夾屋機制也不著重給澳門居民置業上流，不積極開發夾屋土地，將迫使年青一代躺平或流往大灣區了。